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司法拍賣拍得房產(chǎn)，取得房屋產(chǎn)權(quán)后，卻發(fā)現(xiàn)原業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，誰該為此買單？近日，深圳市中級(jí)人民法院發(fā)布一案例。

買下法拍房后發(fā)現(xiàn)拖欠物業(yè)費(fèi)兩萬余元支付起爭(zhēng)議

(資料圖片)

2022年6月，王某通過司法拍賣競(jìng)拍取得周某的房產(chǎn)。同年7月，王某完成了該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并前往物業(yè)公司辦理物業(yè)相關(guān)手續(xù)。然而，物業(yè)公司要求原房主周某支付該房產(chǎn)自2021年1月1日至2022年7月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修基金費(fèi)及違約金共計(jì)21770.13元。盡管物業(yè)公司多次催收，但仍未能從周某處獲得款項(xiàng)。鑒于房產(chǎn)已變更產(chǎn)權(quán)，物業(yè)公司遂將周某和王某一同訴至法院。

物業(yè)公司提交的《網(wǎng)絡(luò)司法拍賣公告》載明，“在過戶過程中可能存在的物業(yè)費(fèi)、水、電等欠費(fèi)由買受人承擔(dān)。”王某認(rèn)為物業(yè)公司要求其承擔(dān)房屋產(chǎn)權(quán)變更前周某拖欠的物業(yè)費(fèi)不合理，因?yàn)槠湟殉袚?dān)了房屋產(chǎn)權(quán)變更期間的物業(yè)費(fèi)用。

王某提交的轉(zhuǎn)賬記錄顯示，自2022年9月起，王某多次向物業(yè)公司支付費(fèi)用，自2023年1月起每月均有支付記錄。周某未對(duì)此進(jìn)行答辯，亦未提交任何證據(jù)。

法院審理：過戶前費(fèi)用由原業(yè)主承擔(dān)

本案為物業(yè)服務(wù)合同糾紛，爭(zhēng)議焦點(diǎn)為物業(yè)費(fèi)、維修基金欠付數(shù)額及應(yīng)由誰負(fù)擔(dān)。關(guān)于欠付數(shù)額，經(jīng)查，2021年1月1日至2022年7月31日案涉房產(chǎn)共欠付物業(yè)費(fèi)14614.99元、維修基金733.78元。

關(guān)于責(zé)任主體，根據(jù)合同相對(duì)性原則，結(jié)合拍賣公告明確載明“在過戶過程中可能存在的物業(yè)費(fèi)、水、電等欠費(fèi)由買受人承擔(dān)”，法院認(rèn)定，過戶前所欠費(fèi)用，即2021年1月1日至2022年5月31日期間的費(fèi)用，由原業(yè)主周某承擔(dān)；過戶過程中及拍得房產(chǎn)后所欠費(fèi)用，即2022年6月1日至2022年7月31日期間的費(fèi)用，由現(xiàn)業(yè)主王某承擔(dān)。

綜上，法院判決周某應(yīng)支付2021年1月1日至2022年5月31日物業(yè)服務(wù)費(fèi)13076.57元、維修基金656.54元及相應(yīng)利息；王某支付2022年6月1日至2022年7月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)1538.42元、維修基金77.24元。該判決已生效。

法官說法：

法拍房伴隨潛在風(fēng)險(xiǎn)需充分了解標(biāo)的房屋

近年來，法拍房交易熱度持續(xù)攀升，然而，此類房產(chǎn)往往伴隨一定的權(quán)利負(fù)擔(dān)，尤其是關(guān)于清償前業(yè)主所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的問題。本案中，原業(yè)主周某因未按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致欠費(fèi)，現(xiàn)因房屋拍賣變更業(yè)主即免除周某的合同義務(wù)，顯然有違公平原則。讓新業(yè)主王某承擔(dān)該筆債務(wù)缺乏事實(shí)依據(jù)，也不合理。

深圳市中級(jí)人民法院提醒，盡管法拍房通常價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，但也伴隨著潛在風(fēng)險(xiǎn)，例如房產(chǎn)是否附帶租約拍賣、欠付物業(yè)管理費(fèi)等問題。建議購房者在參與競(jìng)拍前，充分了解標(biāo)的房屋可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，在具備合理的財(cái)務(wù)預(yù)算、知曉相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，遵守拍賣規(guī)則，誠信競(jìng)拍。

關(guān)鍵詞： 2022 物業(yè)費(fèi) 物業(yè)公司 費(fèi)用 房產(chǎn) 物業(yè)